Ремонт
Наши работы
Строительство
Отделка


Банки могут снизить риски, инвестируя в масштабную комплексную застройку

Банки могут снизить риски, инвестируя в масштабную комплексную застройку



- Конечно, я сохраняю оптимизм в отношении перспектив рынка недвижимости, иначе нет смысла этим бизнесом заниматься. Понятно, что макроэкономическая ситуация существенным образом влияет на рынок недвижимости, потому что он требует существенных кредитных ресурсов, зависит от инфляционных процессов, от уровня достатка граждан. В этом смысле он находится в рамках общих процессов и тревог, которые существуют на мировых рынках. Они не могут не влиять на девелоперов.

Но, с другой стороны, надо сказать, что в условиях, когда разнообразный финансовый инструментарий вызывает все больше недоверия, когда люди находятся в размышлениях, куда наиболее безрисково вложить свои деньги, рынок недвижимости всегда остается достаточно надежной гаванью.

Цены на недвижимость могут колебаться, но предположить, что жилье в инвестиционно привлекательном месте обесценится, невозможно. Мы это видим и по западным рынкам: как бы они там не волновались, но цены на недвижимость во Франции, в Великобритании остаются достаточно высокими. В некоторых районах недвижимость не то, что не падает в цене, она даже растет.

Так же, как и золото, недвижимость всегда будет вызывать доверие людей, если только рынок не перегрет, как это случилось несколько лет назад в Соединенных Штатах Америки. Но это исключительная ситуация.

Еще одна причина для оптимизма состоит в следующем: что бы ни происходило в мире, семьи создаются, дети рождаются, и всегда будет потребность в том, чтобы человек решал свои жизненные задачи. Он не может существовать без крыши над головой, и кто-то должен эту крышу построить. Поэтому у этого рынка достаточно хорошие перспективы.

Есть и причина, уже специфически российская: мы не достигаем, например, американских стандартов обеспеченности жильем, поэтому на нашем рынке существует большая потребность, большой неудовлетворенный спрос. И хотя отечественный рынок находится в зависимости от покупательской способности населения, сегодня есть ипотечные механизмы, которые становятся все более доступными.

Кроме того, работает политика, связанная с обеспечением жильем определенных социальных слоев: например, военнослужащих, уволенных в запас, людей из районов севера, во многих регионах есть поддержка молодых семей. Обеспечение жильем социально незащищенного населения - это тоже постоянная потребность рынка, и государство здесь является достаточно активным игроком.



- Сочи - очень хорошее место с учетом того, что этот форум разнесен с Санкт-Петербургским экономическим форумом (ПЭФом) и по времени, и идеологически.

Питерский форум больше сосредоточен на обсуждении глобальных проблем - государственного развития, изменений в мировой экономики. В Санкт-Петербург приезжают лидеры иностранных государств. Питерский форум - это уже квазиконкурент Давоса.

А сочинский форум сосредоточен на российской проблематике, в частности, на проблеме инвестиций в регионах. Там каждый регион представлен с точки зрения стратегии его развития, поэтому у сочинского форума исключительно свое место.

Сейчас речь идет о том, чтобы действительно попытаться создать что-то типа российских Канн, чтобы можно было проводить выставки, форумы даже международного уровня.

Думаю, именно сочинская площадка будет очень выгодной: она будет оснащена с точки зрения инфраструктуры - это гостиничные номера, конференц-залы и все остальное, что будет построено к зимней Олимпиаде 2014 года - событию самому по себе масштабному, международного характера.



- В Сочи у нас большой интересный проект, касающийся строительства гостиницы и системы апартаментов - 3,6 тысячи номеров в олимпийский период.

Проект очень масштабный, площадь земельного участка, находящегося в Имеретинской низменности, рядом с ядром олимпийского комплекса, превышает 35 гектаров.

Более того, я не могу назвать в Европе аналога нашего проекта. Во-первых, проект технически сложный - илистая почва, обводненные грунты. Во-вторых - сам масштаб, в-третьих - это сроки. В олимпийский проект мы, наверное, зашли самыми последними. Сроки, в которые нам предстоит все сделать, просто рекордные, многим казавшиеся нереальные, но я думаю, мы справимся.

Что касается самой идеологии проекта, то нам кажется она тоже интересной и значимой не только с позиции Олимпиады. Мы посмотрели статистику: в Сочи ежегодно приезжает около 4 миллионов отдыхающих, и из них едва ли четверть останавливается в отелях. Большая часть по старинке снимает дешевое жилье в плохих условиях.

Именно поэтому мы ведем речь о строительстве отеля для отдыхающих с «бюджетным наполнением кошелька», чтобы семейный бюджетный отдых можно было обеспечить на цивилизованном уровне - не на уровне койки в щитовом домике, а в апартаментах, где есть небольшая кухня, душевая комната, есть возможность пользоваться ресторанами, кафе, покупать фаст-фуд. В результате должен получиться отель уровня три "звезды плюс" и апартаменты - проект, который будет развиваться и в постолимпийский период.



- Длинные деньги существовали всегда, даже в период кризиса. Это был вопрос доверия к инвестору. Почему я так говорю? Потому что наши проекты комплексного освоения территории (КОТ) базируются на длинных деньгах.

Для того, чтобы осваивать такой масштабный проект как «Академический», который мы осуществляем в Екатеринбурге (площадью участка 1,4 тысячи гектаров и объемом строительства практически 9 миллионов квадратных метров жилой недвижимости), заведомо нужны были длинные деньги. И мы смогли убедить в этом Сбербанк России.

Для банка это достаточно протяженный проект, и его риски хеджированы особенностями проекта: мы понимали, что так или иначе попадём в кризисную фазу, и нам штормов мировых рынков не избежать, поэтому планировали так, чтобы проект был эластичным с точки зрения объемов «выноса» жилья на рынок. Это означает, что в тот или иной период можно изменить объемы нашего строительства и предложения на рынке.

Как результат - мы спокойно прошли ситуацию предыдущего кризиса как раз потому, что жили не на коротких кредитах, как большинство девелоперов, а на длинных и привязанных к длине проекта средствах.

К тому же в России есть такие институты развития, как ВЭБ, которые нацелены не на однодневные проекты, а на достаточно финансово емкие и длительные. Тоже можно сказать про ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк. Банки из первой четверки в масштабных проектах заинтересованы, потому что здесь стабильный партнер и прозрачный просчитанный проект.

Очень важно, что доверие может быть повышено за счет частно-государственного партнерства, то есть участие государства самого по себе является для банков очень значимой составляющей, а гарантии государства обладают высокой ценностью. Например, гарантии субъектов федерации позволяют удешевлять стоимость привлекаемых денег и привлекать их на длительный период. Это уже есть в нашем проекте в Свердловской области, и мы к этому идем в Ярославской области


- Естественно, под разные. Все зависит от проекта и девелопера. Сегодня диапазон, в котором большинство девелоперов привлекают деньги, - это 12-14%. Для нас в среднем ставки находятся в диапазоне 10%, что достаточно высоко, хотя, по меркам российского девелоперского рынка, в сравнении с конкурентами, они кажутся низкими.

Еще один из путей привлечения финансирования - это международные рынки, но это суперрискованно. Я убежден, что инвестор должен находиться в одном инструментарии со своей работой, потому что ты работаешь в рублях, основная выручка у тебя в рублях, потребитель платит рублем.

Привлекать валютные кредиты - значит повышать риски бизнеса. Многие девелоперы после кризиса 2008 года это поняли. Это и было основной их проблемой - существенные кредиты в западных банках, которые в связи с валютными колебаниями и в связи с удешевлением залогов стали неподъемными для многих очень крупных компаний. Мы, слава Богу, в эти игры не играли, и играть не собираемся.



- Нет, мы обязательно его получим, мы движемся путем все большей публичности компании. Мы выпустили один облигационный заем, сейчас собираемся выпустить второй. Считаем, что первый облигационный заем был достаточно успешен. Думаем, что второй будет также успешен. Кредитный рейтинг в достаточной мере влияет на успешность этого инструментария.

Не исключаем для себя в будущем возможность выхода на IPO. Компания действует в условиях достаточно высокой прозрачности и работает как компания международного уровня, так что избегать инструментария, который сложился на международных рынках мы, конечно, не будем.



- До конца этого года.



- Скорее всего, порядка 3 миллиардов рублей. Возможно, что это также будут трехлетние рублевые облигации.



- Комплексное развитие территорий остается основным фокусом нашей компании. Возможно, что наша площадка в Щербинке будет таковой. Мы рассматриваем и другие площадки, но пока рано об этом говорить. Мы смотрим для комплексного освоения площадки Москвы и Санкт-Петербурга.



- Большинство отдельных проектов вне рамок КОТ мы рассматриваем как необходимые для сбалансированного развития компании, но все-таки наша тема - это комплексное освоение территорий. Более того, мы прилагали существенные усилия, чтобы эта тема укоренилась в сознании чиновников и потребителей. Мы реальным примером доказали, какое преимущество несет в себе такого рода застройка.

Уверен, на сегодня это основной фокус развития рынка недвижимости в России. И даже этот рост Москвы за МКАД вызван тем же самым - желанием делать неточечные проекты и вписывать их в невозможно перегруженную инфраструктуру, а как раз создать некие осмысленные пространства, которые будут развиваться уже по долгосрочным проектам, учитывающим урбанистические, архитектурные принципы. Новое качество жизни можно обеспечить только в таких проектах. Безопасность, экологичность, зеленое строительство возможны только в проектах комплексного освоения территорий.



- Пока это больше из области разговоров и предположений, чем из области реальности рынка. Коррекция вверх будет происходить по мере того, как более конкретными для девелопера будут планы Москвы, например, по созданию международного финансового центра и так далее.

Если это будут программы с участием государства, международных инвесторов, вкладывающих в строительство офисных помещений высокого класса, то в таких бизнес-центрах будет наблюдаться существенный рост цен по отношению к другим офисным помещениям Подмосковья.

Для рынка жилья на рост цен будет влиять близость с тем или иным объектом притяжения, которые будет создавать Москва за пределами МКАД. Кроме того, рост цен будет совершенно разный и по сегментам жилья, и по районам, присоединяемым к Москве. С другой стороны, есть пример - "Рублево-Архангельское", которое и так зашкаливало даже по отношению к Москве.

Кроме того, находясь в ожиданиях взрывного роста цен, надо учитывать, что он наткнется на возможности потребителей.

Так что пока рынок больше живет в спекулятивных ожиданиях, которые не подкреплены опытом проектов, создававшихся с расчетом на принадлежность к столице.



- Если говорить о потребителях, то доверие восстанавливается. Фиксируется рост обращений, связанных с покупкой жилья. Сегодня мы не успеваем строить под то, что у нас покупают. В Екатеринбурге стоит очередь на двухкомнатные квартиры из желающих приобрести - это при том, что мы строим 300 тысяч квадратных метров жилья в год в рамках "Академического". Такая же ситуация у нас на многих площадках в Московской области, мы распродали все построенное, и очень стараемся быстрыми темпами нарастить объем. Кроме того, во многих регионах постепенно начинают заполняться торговые и офисные центры.

Но если говорить в целом о строительном рынке, полностью он из кризиса не вышел. Многие, кто в кризис оказались в сложном положении, не восстановились. Я думаю, их имена мы и не будем слышать, если у них не поменялись владельцы. Сейчас рынок перестраивается. Совершенно другие игроки, другие стратегии.



- Очень важно, чтобы у девелопера был акционер, у которого есть возможность привлечения финансовых ресурсов не только в рамках девелоперского бизнеса. Для нас, конечно, важно, что одним из акционеров компании является Виктор Вексельберг, владелец группы компаний "Ренова". Это создает для нас многие дополнительные возможности. Понятно, что он несет и определенные риски, но я думаю, что кризис успешнее пережили те компании, у кого за спиной были мощные финансовые институты, а не один только девелоперский бизнес. Кроме того, и это самое важное, нужна долговременная стратегия развития, сконцентрированная на выборе конкурентных преимуществ и компетенций.

Советуем к прочтению:

Москвичи могут жаловаться на объекты самостроя через интернет

Развязку посторят на пересечении Сколковского шоссе и Витебской улицы Москвы

В Москве могут сократить количество выделенных полос

Объем инвестиций в жилой комплекс Утесов в Москве составит 5,5 млрд руб

Перейти на верх