Ремонт
Наши работы
Строительство
Отделка


Девелопмент в Москве по-прежнему интересен

Девелопмент в Москве по-прежнему интересен




- В этом году мы успешно выполняем планы, которые для себя ставили, впрочем, как и в прошлом году. Что касается выручки, то за первое полугодие она составила 11,6 миллиарда рублей, это на 60% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам года планируем довести ее минимум до 24 миллиардов рублей. При этом в первом полугодии компания погасила 6,5 миллиарда рублей кредитов, а до конца года мы собираемся вернуть банкам еще 3 миллиарда рублей.

Вообще в своих проектах мы стараемся использовать классическое соотношение - 70% заемных средств и 30% собственных. Основные финансовые партнеры - это банки группы ВТБ. Наш кредитный портфель значительный, но мы пользуемся привилегией частной, непубличной компании и не озвучиваем, сколько он составляет. В целом мы нацелены на снижение кредитного портфеля, и наша финансовая модель позволяет это сделать, поскольку большая часть инвестиций в текущие проекты была произведена ранее, и сейчас поток от выручки позволяет как гасить кредиты, так и делать инвестиции в перспективные проекты. Только за первое полугодие мы инвестировали более 1 миллиарда рублей в проекты, которые рынок увидит в следующем году и через год, например, в проект на Шелепихинской набережной рядом с "Москва-Сити".



- Основные лидеры по продажам и, соответственно, по выручке - это проекты, выведенные на рынок в 2012-2013 годах: "Долина Сетунь", "Баррин хаус", "Гранд де люкс на Плющихе", последние корпуса ЖК "Алые паруса", "Соколиный форт" и "Смоленский де люкс". Плюс в каких-то старых проектах есть остатки площадей, правда, они минимальные. В "Доме на Мосфильмовской", например, из 500 квартир в продаже осталось около 1% площадей, включая пентхаус The Residence. Больше всего свободных площадей в ЖК "Лосиный остров", потому что это проект недавний, но и по нему, я думаю, продажи скоро закончатся.

Эти же шесть проектов будут лидерами продаж и в начале 2014 года. А далее мы надеемся хорошо стартовать с продажами по Шелепихинской набережной. Готовим много разнообразных интересных предложений по приобретению недвижимости в данном объекте для покупателей.


- На мой взгляд, в Москве на девелопера всегда накладывали достаточно значительную социальную составляющую. К примеру, если посмотреть динамику по объектам "Дон-Строя", на социальную инфраструктуру всегда приходилось не меньше четверти затрат - или в деньгах, или в виде обязательств что-то построить. Это достаточно серьезная сумма, особенно если деньги необходимо потратить в самом начале пути. Но, тем не менее, девелопмент в Москве по-прежнему интересен. Я думаю, будущее за большими проектами - реорганизацией промзон и комплексным освоением территорий. При комплексном подходе возможен синергетический эффект по стоимости за счет хорошего планирования как затрат, так и графика продаж.


- Задача девелопера - найти баланс между привлечением средств соинвесторов путем ранних продаж, которые позволяют сэкономить на финансовой нагрузке, и извлечением максимальной прибыли от проекта в период продаж на финальном этапе. Соответственно, можно просчитать для каждого проекта такой баланс и наложить на текущую ситуацию по рынку. При этом всегда нужно помнить, что массированные ранние продажи в сегментах не эконом-класса - это довольно опасный инструмент, потому что по завершении объекта можно обсчитаться, и тогда придется каким-то образом экономить на качестве продукта.


- Я согласна с тем, что правила игры сейчас стали сложнее. Стоимость входа в новый проект для девелопера значительно выросла, и рынок стал цивилизованнее. Когда нет цивилизованного рынка, всегда кому-то может повезти, а кому-то нет. Впрочем, как раньше бывали неудачные проекты, так и сейчас они есть. Я достаточно много видела примеров проектов с хорошими предпосылками на входе и с достаточно печальным финалом с точки зрения финансового результата. А бывает и наоборот. Практически всегда конечный результат зависит от качества управления проектом, своевременности принятия решений.

К счастью, Москва - это такой рынок, где недвижимость очень востребована. Главное - понять сегмент, установить правильное ценообразование, создать нужный рынку продукт и правильно спланировать все действия.



- Дело в том, что средний срок реализации девелоперского проекта с нуля и до завершения продаж - 5 лет и более, если не считать совсем маленькие проекты. Таким образом, получается, что каждый проект попадает какими-то из своих стадий на разные циклы: "до кризиса", "кризис", "после кризиса". При этом плановая рентабельность, на которую ориентируется девелопер, на уровне 20-30% без учета процентной нагрузки.


- "Главмосстрой" - это не совсем объективный пример, потому что это все-таки больше была генподрядная организация. Во время моей работы в "Главмосстрое" на генподрядные работы в общем объеме выручки приходилось где-то 70%, а на девелопмент - не более 30%. Да и тот девелопмент, который был в "Главмосстрое", был не совсем рыночный. Условия инвестиционных контрактов были лучше рыночных - как правило, для того, чтобы нивелировать работу в ноль или в минус по тяжелым контрактам по горзаказу, по тяжелым объектам, где рентабельность стремится или к нулю или к отрицательной величине. Однако если говорить в целом, то крупным девелопером быть сложно, и не только в Москве.



- Договариваться проще за счет комплексности решения проблем, можно сэкономить на времени и трудозатратах. К тому же большой девелопер имеет внутри себя серьезный центр компетенций, это помогает выработать оптимальную финансовую структуру проекта, чтобы в дальнейшем быстрее и проще прийти к консенсусу с городом.


- На мой взгляд, абсолютно правильно, что к ней пришли, потому что хаотичная застройка тех времен, когда девелопмент только зарождался, ни к чему хорошему не приводит. Кварталы удобны для жителей и неплохи для девелопера, если на входе сразу комплексно продумать и решить все проблемы. Когда у вас большой проект, при комплексном подходе можно сэкономить и на инфраструктуре, и на технических условиях, и на строительных затратах.


- Учитывая, что я все-таки в первую очередь финансист, а соответственно, в глубине души и риск-менеджер, могу сказать, что рискует девелопер абсолютно по всем аспектам. Начиная с выпуска исходно-разрешительной документации, получения технических условий, процесса строительства и заканчивая макроэкономическими рисками. Но тем и интересен девелопмент, что при профессиональном подходе всегда находятся пути минимизировать риски. Мы пытаемся вдумчиво подойти к оценке проекта на начальной стадии для того, чтобы понять, чем риски перекрываются. Ну а главное для девелопера - это угадать продукт. Если вы построили то, что востребовано, все остальные риски можно перекрыть.


- Я бы смотрела на апартаменты с позиции покупателя. Фактически это та же жилая недвижимость, которая дает возможность комфортного проживания. Зачастую даже более комфортного, чем то, что называется квартирами. При этом продукт для рынка новый, так что девелоперы делают на него дисконт. То есть, учитывая, что по всем показателям апартаменты ничем не уступают, а иногда и превосходят обычные квартиры, получается, что покупать их для потребителя выгодно. Единственный минус - это проблема с пропиской. Но это неудобство возможно будет разрешено с течением времени, уже есть прецедент по дачному строительству. Да и далеко не для всех покупателей апартаментов этот вопрос актуален.


- Из шести проектов, находящихся у нас сегодня в продаже, один - "Смоленский де люкс" - как раз относится к этому сегменту и имеет хороший спрос. Это дорогой объект, и для покупателей такой недвижимости статус прописки не имеет значения.


- Считаю, что фи-девелопмент должен существовать в России так же, как он есть во многих странах с объемными и активными рынками недвижимости. Сегодня наш рынок еще находится в процессе становления, я не слышала ни про один большой проект, который от начала до конца был реализован фи-девелопером. Но за этим будущее. Если всеми проектами изначально будут заниматься профессионалы, должно появиться больше интересных и успешных проектов. Такая компания, как "Дон-Строй", уже вполне могла бы выступить фи-девелопером и помочь сберечь деньги какому-то инвестору. Другое дело, что у нас сейчас много своих проектов, и тут встает вопрос, как не допустить конфликт интересов.



- Мы в целом очень поддерживаем начинания властей в том, что они хотят упорядочить развитие строительства жилого, коммерческого сектора вместе с развитием транспортной инфраструктуры. Мы понимаем, как важна инфраструктура для жизни города, а значит, и для жизни новых девелоперских проектов. Насколько успешно будет эта структура работать, зависит от того, насколько эффективными будут юридические, налоговые и экономические механизмы этого инструмента. При разработке этих механизмов нужно принимать во внимание тот факт, что для девелопера большее значение может иметь даже не абсолютный размер инвестиций в инфраструктуру, а сроки этих инвестиций. Если все нужно потратить на входе в проект, до начала строительства и реализации, это проекты сильно утяжеляет. А многие может просто заморозить из-за того, что для девелоперов они потеряют экономический смысл.

Поэтому мы готовы участвовать в разработке каких-то документов и методологии этого инструмента. Сегодня, насколько мы понимаем, он еще до конца не заработал.


- Фактически за нее в конечном итоге платит покупатель. Наверно, в будущем нужно будет либо какие-то другие инструменты искать, либо как-то растягивать эти платежи во времени, так как качественная инфраструктура требует все больших вливаний, а переложить все это на плечи потенциальных покупателей невозможно.



- Мы готовы для статуса и качества проекта нести затраты на социальные объекты и разрабатывать схемы по дальнейшей эксплуатации с городом, пусть, может быть, и долго окупаемые, и не самые высокорентабельные. Потому что наличие социальных объектов важно в целом для проекта, особенно если он большой.



- Безусловно, все импортные товары из стран зарубежья привязаны к валюте. Но мы посчитали и выяснили, что у нас на импортные составляющие в стоимости даже элитных объектов приходится 10-12% от общего объема строительных затрат, максимум 15% - в основном это то, что касается отделочных материалов, инженерии и лифтов. Изменения внутри этих 10-12% незначительно влияют на общую стоимость строительства объекта (порядка 1-1,5%). К тому же по всем объектам, которые находятся в активной стадии строительства, мы успели законтрактоваться с твердыми ценами в рублях. Еще один наш плюс, который даже более существенен для девелопера, все наши заемные ресурсы зафиксированы в рублевом эквиваленте, то есть рост выплат по обслуживанию долга нам не грозит.

С другой стороны, даже если происходит рост себестоимости строительства, параллельно ослабление рубля всегда подогревает и спрос на недвижимость. В преддверие роста цен покупатели, которые приобретают квартиру для жизни, быстрее принимают решение о покупке, уменьшая тем самым объем отложенного спроса. И покупатели-инвесторы также становятся более активными в периоды волатильности рубля. Так что даже если цены не растут, то темпы продаж точно повышаются. Конечно, ураганного роста спроса из-за последних изменений на валютном рынке не произошло, но за летние месяцы, которые в принципе характеризуются спадом в нашей отрасли, активность была, безусловно, больше чем ожидалось.

Советуем к прочтению:

Москомстройинвест не будет предоставлять преференции организаторам гостиниц

Сроки строительства микрорайона в Царицыно в Москве могут быть сорваны

Установлен очередной рекорд стоимости на недвижимость в Нью-Йорке

Предложения АСИ по строительсту имеют нулевой эффект - Белоусов

Перейти на верх